12月に入りスタッフブログでも度々取り上げてきていた住宅ローン控除、来年度での変更内容がほぼ確定したようです。
住宅購入の際は多くの人が住宅ローンを利用するでしょうからこの改正は非常に大きな意味を持つのではないでしょうか。
控除額や控除率の見直しは？
まず、住宅ローン控除制度そのものについては、現行制度は2021年末で期限を迎えることとされていましたが、新制度では4年間延長され、2025年末が期限とされました。
また、金融機関が提示する住宅ローン金利に関して超低金利が続き、減税控除額がローンの支払い利息額を上回る「逆ザヤ」が生じていることが問題視され、是正が求められていた住宅ローンの控除率については、現行の1%から0.7%に縮小されました。
一方、現行では原則10年間（消費税がかかる課税物件については特例で13年間）となっていた減税期間は、原則13年間に延長されました（中古物件は10年間に据え置き）、また減税を受けられる所得金額の上限は現行の3000万円から2000万円に引き下げられました。
現行制度との大きな変更点
新制度では、環境性能に優れた住宅を対象とした優遇措置が、それぞれ次のとおり拡充されました。
現行制度では、耐震性など一定の要件を満たした「認定住宅」の場合、減税対象となる住宅ローンの年末借入残高の上限は5000万円、認定住宅ではない一般住宅で4000万円となっていましたが、新制度では、2023年末までに入居した場合は、住宅の環境性能に応じて上限が決まるというように変更されました。
上限については ・長期優良住宅など認定住宅（5000万円） ・ゼロエネルギーハウスZEH（4500万円） ・国が定める省エネ基準を満たした住宅（4000万円） と環境性能に関して3段階に分け、省エネ基準を満たさない一般住宅については借入残高の上限が3000万円に引き下げられることとなりました。
これにより一番影響を受けるのは現行の制度では借入残高の上限が4000万円の上、13年間控除が受けられていた消費税が課税された中古物件です。
新制度ではリフォーム済みの中古マンションに関して、住宅ローンの年末残高の上限が2000万円となる見込みですので現行の制度と比べ控除額が大幅に減少してしまうケースも発生してくるのではないでしょうか。
また、現行の制度では最大200万円（年末残高2000万円×1％×10年間）の控除を受けることができた中古物件の個人間売買に関してはそのまま控除率が0.7％に引き下げられるためほぼ確実に控除額が減少すると言えそうです。
具体的な影響は？
現行制度の控除対象となる借入残高の限度額は、長期優良住宅などで5000万円、それ以外の住宅で4000万円の２段階でした。新制度は、環境性能に応じて3000万～5000万円の4段階を設定（23年までの入居の場合）。
ですが実際には新築された建物の内、マンションを含め新築の8割が省エネ基準を満たしていますので、新築物件の大半で「上限4000万円」以上の区分が適用されることになります。
新築物件を購入する人に限っては、新制度の導入によって控除額が増えるケースもあります。
これは住宅ローン控除が還付金ではなく納めた税金からの控除であるためです。
1％の控除率では最大限の控除を受けることができなかった中所得層の方々は控除期間が延びることにより控除額が増加する可能性があるのです。
