どうなる？2022年度の税制改正
毎年行われている税制改正、毎年この時期には税に関心を持つマスコミ、経営者、士業などの関係者により情報が拡散され税制改正大綱が注目されます。
中でもマイホームの購入に関係する住宅ローン控除に関する税制改正は、直近では2021年度に実施されました。
消費税の10％増税に伴い、対象となる物件では住宅ローン控除の期間を10年から13年に延長、また収入が一定額以下の場合には面積に関しての要件を50平米から40平米に引き下げるといった内容です。
この改正に伴い、単身者や『DINKｓ』の方々が生活のスタイルに適した広さのマイホームが購入しやすくなったと考えられます。
こちらについては以前詳細を記事にてまとめております。
記事内でも触れていた通り2022年度の税制改正で住宅ローン控除に関しては縮小の方向で改正されそうな話が見受けられます。
ではそもそもどうして縮小する方向で検討がされているのでしょうか。具体例を交えて確認してみましょう。
具体例 【年末時の借入残高が4000万円のケース】
借入金利 0.5％
住宅ローン残高 ４０００万円
所得税などからの税控除 ４０万円
毎月の支払 １１９，７００円
（利息部分） １６，４００円
１年間の支払利息 １９７，０００円
このケースの場合、借入をした方は、年間４０万円の控除を受けているのに対し、1年間で実際に支払った利息は１９万円ほど、約２０万円ほど得をしていることになります。
本来なら金利をつけてお金を借りているため、返済額の他に利息を支払わなければいけないはずが逆に20万円を受け取っている形になります。
このからくりは借入金利にあります、借入金利が控除率の『１％』を下回る場合、このように住宅ローンの控除額が支払利息額を上回ることになる『逆ざや』が期待できてしまうことになります。
逆ざやを利用するには、より低い金利で住宅ローンを借りればいいので、例えばネット銀行の金利0.3％であれば、金利の差である利ざやが0.7％となり、1年で28万円、10年で280万円の逆ざや収入を得ることができます。
本ブログ執筆時点（2021年12月3日）の新規借入の最低金利はキャンペーン金利ながらauじぶん銀行の0.310％(※au金利優遇割適用)と各金融機関の金利引き下げ合戦も白熱しています。
上述の内容について、税制本来の「公平性」「中立性」からかけ離れていると感じる人も多いのではないでしょうか。一部の人だけ得する制度であってはならないことから、今回の税制見直しの検討につながることとなりました。
住宅ローン控除が縮小されると？
本ブログの執筆時点（2021年12月3日）では、住宅ローン控除は「1％」から「0.7％」に縮小する案が議論されています。
先ほどの例でいえば、現行の住宅ローン控除では年間40万円の還付がありましたが、仮に控除率が0.7％に縮小された場合は28万円の還付となり、単純な計算で1年で12万円、10年で120万円還付される金額が減ってしまう形になります。
現在議論されている案では住宅ローン控除の適用期間を現行10年のところ、13年や15年に延ばすという案もあります。
長い目で見れば、適用期間全体では今と同じような控除額に収まる可能性もありそうです。
住宅ローン控除は、いつ住宅ローンを借りたか、いつから住み始めたかなどの条件で控除率や控除期間、控除上限額が決まっています。今現在住宅ローン控除の適用を受けている人が、今後の税制改正の直接の影響を受ける可能性は低いと言えます。
駆け込み購入のその前に…
もともと購入を考えていた家庭の場合、税制改正前に駆け込みで購入する方も出てくるでしょう。住宅ローン控除の縮小が確定し、販売価格が変わらない場合であれば、駆け込みで買ったほうが明らかにメリットがあると言えるからです。
ですが、住宅ローン控除は働いて所得税を納めていることが前提となっています。
還付金ではなくあくまで、『納めている税金』からの控除ですので例えば夫婦で住宅ローンを組んでいた場合など、片方の産休や育休、介護休暇など所得が減少あるいはゼロになった年は住宅ローン控除が減る、最悪の場合はゼロになってしまうということもあり得ます。
ありきたりなアドバイスになってしまいますが、急いで家を買うのではなく、ライフプランを検討したうえで、購入することをオススメいたします。
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