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不動産相続に関して

相続において、不動産に関する相談を賜ります。

相続は、起きてしまってからの事後処理と、相続する前の対策を行う事前対策という二つの相談がございます。

相続手続きに関して

亡くなった方の遺産額の多少にかかわらず、遺産相続の手続きは、大きな4つの流れがあります。

  1. 亡くなった方の財産がどれだけあるか把握すること
  2. 亡くなった方の財産を誰がどのように相続するか決めること
  3. 名義変更をすること
  4. 相続税の申告・納税をすること

亡くなった方を被相続人といいますが、被相続人の遺産の2分の1を配偶者が、残りの2分の1を子どもたちが均等相続するというのが、民法で決められている法定相続分です。

1. 亡くなった方の財産がどれだけあるか把握すること

遺言書があるかどうかの確認

公正証書遺言の場合、公証人役場に保管されています

遺産の確認

土地、建物
固定資産の納付書から不動産の所在場所を割り出し、市区町村役場で調べます
預貯金、有価証券
取引先金融機関、証券会社からの残高証明、名寄帳を取り寄せます
生命保険
保険証券を確認します
借入金、未払金等の負債も忘れないようにします

2. 亡くなった方の財産を誰がどのように相続するか決めること

相続人の確認

亡くなった方の戸籍謄本を取得
法定相続人の確認
遺言書に書かれていたもので、法定相続人以外の者がいるか
認知されている子供がいるか

遺産の評価

財産ごとに評価します

親族会議

誰に、何を、どの程度、財産の配分をするのか案を話し合います
亡くなった方に多額の負債がある場合、相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述すれば、相続放棄の手続きがとれます

遺産分割協議書

遺産分割について各相続人の間で合意が成立すれば、遺産分割協議書を作成します
不動産登記が必要な場合には、次の要件をそろえること
  • 不動産の地番、面積などを正確に書く必要があります
  • 押印は実印を用いる
  • 印鑑証明書を入手する

3. 名義変更をすること

遺産の分配

不動産(土地・建物)を相続した人は、名義変更の登記をしなければなりません
(自分でするには、とても手間がかかります)
現金・預貯金・有価証券などを相続した人は、名義変更の手続きをします

4. 相続税の申告をすること

所得税の申告

相続人の代表者は、亡くなった方の所得税の申告、納税を、 亡くなられて4ヶ月以内に税務署に行います

相続税の申告・納付

相続税の申告は亡くなられて10ヶ月以内に、相続人全員が同時に行い、納税します(税務署)
税額が多額なら延納・物納の手続きもできます

タイムスケジュール

相続タイムスケジュール

死亡 年金・保険の手続  
遺言書の有無の確認
相続人の確認 弁護士・裁判所
相続財産の概算把握
三ヶ月 相続の放棄・限定承認
遺産分割協議 税理士・税務署
四ヶ月 所得税の申告・納付
相続財産の評価・測量 不動産鑑定士・土地家屋調査士
遺産分割協議書作成 税理士・税務署
相続税申告書の作成
十ヶ月 相続税の申告・納付
相続財産の名義変更 司法書士・法務局
一年 遺留分減殺請求 弁護士・裁判所

手続き一覧

共通手続き

当てはまる手続の種類 専門家 備 考 チェック
1. 遺言書の有無の確認 共通    
2. 相続人の調査 共通    
3. 相続財産(不動産)の調査 共通    
4. 遺産分割協議 共通    

登記関係

当てはまる手続の種類 専門家 備 考 チェック
1. 相続(名義変更)登記 司法書士    
2. 所有権保存登記 司法書士    
3. 抵当権抹消登記 司法書士    
4. 会社役員変更登記 司法書士    
5. 建物表示登記 土地家屋調査士    
6. 建物滅失登記 土地家屋調査士    
7. 土地分筆登記 土地家屋調査士    
8. 土地境界確定 土地家屋調査士    

裁判関係

当てはまる手続の種類 専門家 備 考 チェック
1. 遺言書の検認・開封 弁護士・司法書士    
2. 遺言執行者の選任 弁護士・司法書士    
3. 遺言内容の執行 弁護士・司法書士    
4. 相続放棄・限定承認申立 弁護士    
5. 分割協議の調停・審判 弁護士    
6. 裁判所外での協議 弁護士    
7. 遺留分減殺請求 弁護士    

税務関係

当てはまる手続の種類 専門家 備 考 チェック
1. 相続税の申告 税理士    
2. 所得税の準確定申告 税理士    

年金関係

当てはまる手続の種類 専門家 備 考 チェック
1. 埋葬費 社会保険労務士 国民健康保険  
2. 遺族基礎年金・寡婦年金・死亡一時金 社会保険労務士 国民年金  
3. 埋葬料・家族埋葬料 社会保険労務士 健康保険  
4. 埋葬費・遺族厚生年金 社会保険労務士 厚生年金  
5. 葬祭料・遺族補償年金 社会保険労務士 労災保険  
6. 未支給失業給付金 社会保険労務士 職業安定所  

相続財産の調査

相続財産の種類と税法上の区分

課税される財産本来の相続財産 土地 宅地、農地(田畑)、山林、原野、牧場、池沼、雑種地など
土地の上に有する権利 宅地の地上権、借地権、定期借地権など
家屋 自家用家屋、貸家、倉庫、駐車場、門、塀、庭園設備、工場など
事業用・農業用の財産 機械、器具、車両、備品、商品、製品、半製品、原材料、農産物、牛馬、果樹、営業権など
現金・預金・有価証券 現金、各種預貯金、株式、出資金、公社債、貸付信託、証券投資信託など
家庭用財産 家具、什器備品、宝石、貴金属、書画骨董、自動車、電話加入権など
その他 自家用立木、果樹、貸付金、未収金(地代、家賃など)、配当金、ゴルフ会員権、特許権、著作権など
みなし相続財産 生命保険金 保険料を払っていた人により、全額か一部課税
死亡退職金 死亡退職金控除があるので、一部課税、一部非課税
個人年金 被相続人が負担した掛け金に対応する部分に課税
特別縁故者の分与財産 被相続人に誰も相続人がいないとき、特別縁故者が特別に分与される財産
生前贈与財産 相続開始3年以内に、被相続人から送られた財産
非課税となる財産 祭祀関係 墓地、墓碑、仏壇、仏具、神棚、祭具
葬儀関係 香典、花輪代、弔慰金
生命保険金 相続人が受け取った金額のうち(500万円×法定相続人の人数)は非課税
死亡退職金 相続人が受け取った金額のうち(500万円×法定相続人の人数)は非課税
寄付 国、地方公共団体、公益団体へ寄付した財産
公益事業財産 宗教、慈善、学術団体などの公益事業を行った人が受け取った公益事業財産
心身障害受給権 心身障害者共済制度に基づく給付金の受給権

相続財産の調査

相続財産の評価方法

相続によって取得した財産の評価は相続開始時点の時価で評価します。

「遺産分割」は、財産の相場を基準に行いますが、相続税の申告に用いる財産の評価額は、国税庁の通達「財産評価基本通達」に従って行います。
そのため、一般的な相場と実際の評価では異なった額になることもあります。

遺産の評価については相続税の申告で重要になってきますが、かなりの専門知識が要求されるうえ、非常に厄介です。申告に際しては専門家の力を借りるのが無難だと思います。

評価項目(財産の種類)評価方法
土地 農地 純農地・中間農地 倍率方式=固定資産税評価額×倍率
市街地周辺農地 市街地農地の80%の額
市街地農地 倍率方式、または宅地比準方式=宅地比準額(その農地が宅地であるとした場合の価額)-宅地造成費
宅地 市街地にある宅地 路線価方式=「路線価×宅地面積」を土地の位置や形状により補正した額
路線価のない宅地 倍率方式=固定資産税評価額×所定の倍率
山林 純山林,中間山林 倍率方式=固定資産税評価額×倍率
市街地山林 その山林が宅地であるとした場合の価額-宅地造成費
私道 不特定多数の人が利用している場合 評価しない
特定の者のみ利用している場合 通常の宅地評価の30%で評価
土地の上に存する権利 耕作権 農地の自用地としての価額×(1-耕作権割合)
永小作権 農地の自用地としての価額×(1-残存期間に応じる割合)
※定めがない場合は40%
地上権 自用地の評価額×権利の残存期間に応じた割合 
借地権 (原則)自用地としての価額×借地権割合
家屋 家屋 固定資産税評価額
貸家 固定資産税評価額×(1-借家権割合)
借家権 固定資産税評価額×借家権割合(概ね30%)
建築物 門・塀等 再建築価額-経過年数に応じた減評価
庭木・庭石・池等 調達価額の70%相当額
有価証券 株式 上場株式 原則として相続開始日の終値、その月の終値の月平均額、その前月の終値の月平均額、前々月の終値の月平均額 のうち、最も低い価額を評価額とします。
気配相場のある株式 上場株式に準じて評価
取引相場のない株式 会社の利益・配当・資産価値または相続税評価基準による純資産価額
預貯金 普通預金・通常貯金 相続開始日の残高
定期預金 相続開始日の残高+相続開始日に解約した場合の利子額
死亡退職金 受取金額-非課税枠(500万円×法定相続人の数)
生命保険 受取金額-非課税枠(500万円×法定相続人の数)
利付公社債 発行価額と相場価格のいずれか低い方+既経過利子の手取額
割引公社債 課税時期の最終価格(上場公社債)または、「発行価額+既経過償還差益の額」(その他)などによって評価
一般動産 調達価額 調達価額不明のものは新品小売価額-経過年数に応ずる減価の額
書画・骨董品 売買価額及び専門家による鑑定価額
貸付信託 元金+既経過収益の手取額-買取割引料
自動車 調達価額(課税時期において、その自動車を現況により取得する場合の価額)または、(新品の小売価額-経過年数に応じた減額)のいずれかを選択
電話加入権 取引相場がある場合は取引価額、取引価額がない場合は国税局長が定める標準価額
ゴルフ会員権 取引相場×70%

※掲載情報については、執筆時の法令と一般的な事例に基づいております。法改正等に対応できていない場合や具体的な事案には相当しない場合がありますのでご了承願います。

相続人の確認(法定相続人の範囲・相続範囲)

対策方法

不動産を利用しての相続対策をいくつか検証します。

相続税のかかる財産で最もウエイトを占めているのは不動産であり、また相続税の課税対象になる場合には必ず不動産を所有しているといっても過言ではないでしょう。 こういった場合には、ここで紹介する不動産の評価を下げる考え方での節税対策は非常に有効だといえるでしょう。

自宅を利用しての対策は自宅を所有していれば誰もが適用を受けるものなので、実際には相続対策とは言えませんが、それ以外の方法は、いずれも相続税の節税対策として非常に高い効果を得ることができますが、これらの対策を実際に行う場合には専門的な知識が必要になりますので、実行される場合には必ず専門家にご相談されることをお勧めいたします。

自宅を利用しての対策

この方法は自宅を持っていれば誰もが適用されるものですので相続税対策とはいえませんが、相続税の減税ということで載せておきました。

都市部に自宅があり、その自宅が相続財産の大半を占めてしまっている場合には自宅に対して多額の相続税がかかることになり、相続税を納付するために売却しなければならなかった場合には相続人にとって酷な結果になってしまいます。

そこで認められるのが小規模宅地の特例(※)です。この条件を満たしてこの特例の適用を受けることができれば相続税の申告の際に最大80%、最低でも50%の相続税の減額を受けることが可能になります。

ただ、相続税の申告の際に特例の適用を受ける旨の記載をしないと特例の適用を受けることができなくなりますので注意しましょう。

用語解説

[ 小規模宅地の特例 ]
相続開始時に被相続人または被相続人と生計一にする親族が住んでいた家の敷地やそれらの者が営んでいた事業の建物の敷地で一定の要件を満たすもの(「小規模宅地等」といいます)は、その評価額が50%から80%減額されます。
すなわち小規模宅地等に該当した土地は、その価額の20%~50%にしか相続税がかからないということです。
ただし、この規定を適用できる土地の面積には上限があり(200m²~400m²)、土地を複数所有している人はこの規定を適用すべき土地の判定をする必要があり、また適用要件が複雑ですので相続対策立案時にじっくり検討することとなります。
また、相続税申告時までに対象土地の遺産分割が確定していることが要件のひとつですので、その点も「争族対策」により対策をしておきます。 なお、この規定を適用した土地が適用上限面積(200m²~400m²)に満たない場合には、「特定事業用資産の評価の特例」と併用することができます。

大規模の宅地を利用しての対策

土地を所有しているが、空き地のままの状態であるというような場合には土地を賃貸する、あるいはアパートやマンションなどを建てて賃貸した場合には、前者は貸宅地として、後者は貸家建付地として土地の評価を減少させることができますので節税対策になります。また、賃貸収入にもなりますので納税資金の対策としても有効な方法になります。

この場合にどちらの対策を講じるべきでしょうか?

それぞれのメリットとデメリットについて解説させていただきます。

土地を他人に賃貸する場合(貸宅地)

メリット
  1. 更地価格の60~70パーセントが借地権の評価割合になりますので、残りの30~40パーセントが土地の評価額ということになります。
  2. 維持費や建築費などが貸家建付地と異なりかかりません。
デメリット
  1. 借主が借地権を持つことになります。借地権は非常に強い効力をもっていますので、土地の売却や賃貸契約などの解除が難しくなります。

土地の上にアパートやマンションを建てる場合(貸家建付地)

メリット
  1. 更地価格の60~70パーセントが借地権の評価割合になりますので、残りの30~40パーセントが土地の評価額ということになります。また、建築した建物の価格も評価額の70パーセント程度になります。
  2. 借主に借地権が発生しませんので貸宅地に比べると、土地の処分に手間がかかりません。
  3. 建築した建物の一室を居住用にすれば小規模宅地として更に評価額を減じることができますので二重の節税対策になります。
  4. 建築のための資金として借り入れをした場合、債務として相続財産から差し引くことができます。
デメリット
  1. 立地条件が悪いと入居者が集まらない
  2. 借入金やその利子の返済などを考慮しておかないと相続税対策どころではなくなります。

その他の対策

不動産を購入する

現金よりも不動産の方が相続税評価額は安くなります。家屋の場合だと相続税評価額は固定資産税の評価額と同じですがこの価格は取引価格の70%程度が一般的です。

土地の場合も多くは路線価が一般的ですが、この場合も取引価格の60%程度ですので、節税対策としては現金よりも不動産で資産を持っているほうが有効といえます。

等価交換を利用する対策

貸家建付地を利用する対策についてのデメリットにもあるように、貸家建付地を利用する対策は高額な借入金の返済のリスクという面から敬遠されがちです。 そのような場合に利用できるのがこの方法です。

この方法は土地の所有者が土地を出し、デベロッパー(開発業者)は建物の建築費を負担し、マンションやビルを建築します。その後、土地の一部と建物の一部を等価になるように交換し合い、土地については共有持分、建物については個々の部屋で所有する方法です。

借入金が発生しないという点で有利ですし、また、次の条件を満たせば所得税がかかりません。

  1. 中層耐火共同住宅の買い替えであること
  2. 特定民間再開発事業の買い替えであること
  3. 特定事業用資産の買い替えであること

このように等価交換方式は都市部に土地を所有している人にとっては有利ですが、資産価値のある土地を手放すことやデベロッパー主導の開発になってしまうというデメリットもあります。

借地人に底地を買い取ってもらう場合

古くから土地を持っている地主などの場合、他人に土地を貸して地代を収入としていることが多くあります。このような場合だと借地人の権利が強く売却などの有効活用ができないことや古くから土地を貸しているため地代が安いままで納税が困難という問題があります。

そういった場合には底地を借地人に買い取ってもらうという方法があります。 借地権の割合が7割ということであれば、地主の分である3割の価格で土地を借主人に買ってもらい、相続税の納税資金とすることができます。

この方法も等価交換を利用する対策と同じように資産価値のある土地を手放すことや借主と直接交渉しなくてはならないというデメリットがあります。

相続時清算課税制度

相続時精算課税制度を選択する場合には

平成15年分の贈与について今年度税制改正で導入された「相続時精算課税制度」を選択する場合には、来年の相続税・贈与税の申告受付期間(平成16年2月2日~3月15日)の終了までに「相続時精算課税選択届出書」を添えて、贈与税の申告をしなければならない。

相続時精算課税を選択した場合の贈与税の計算は、相続時精算課税を選択した贈与者ごとに、その年の1月1日から12月31日までの1年間に贈与を受けた財産の合計金額(課税価格)から、2,500万円の特別控除額(前年以前にこの特別控除を適用した金額がある場合には、その金額を控除した残額)を控除した残額に、20%の税率をかけた金額の合計額が贈与税額になる。

例えば、子供が平成15年に1,500万円、16年に1,800万円と、2年にわたり財産の贈与を受け、相続時精算課税を選択した場合の贈与税の計算である。1年目(平成16年申告)の贈与税額は、1,500万円から特別控除額1,500万円(2,500万円のうちの1,500万円)を控除するので贈与税額はゼロになる。2年目(17年申告)は、1,800万円から特別控除1,000万円(2,500万円-1,500万円)を控除した残額800万円に20%を掛けた160万円である。

【参考】 e-不動産