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土地基礎知識

土地の購入を検討されている方は、綺麗に区画、整地された土地を想像されている方が多数だと思われますが、現実は古家がついていたり、建物が解体されてそのままであったり、道路が狭かったり、崖地であったりと、さまざまな要因が絡んでいるようです。

そこで、その基本的な問題を大きく取りまとめ、以下のようなキーワードにより、基礎的な知識を身につけて頂きたいと思います。

道路の種類「公道、私道」

道路とは

道路とは、「建築基準法第42条に規定するもの」で、「幅員4メートル以上のもの(ただし、2項・3項に規定するものは除きます。)」をいいます。

道路 区 分 該当条項例示、通称
道路法による道路法第42条第1項第1号公道(国道、県道、市道)
都市計画法、土地区画整理法等による道路 法第42条第1項第2号 開発道路
法第3章の規定が適用されるに至った際(以下「基準時」といいます。)に現に存在する道 法第42条第1項第3号 建築基準法施行(昭和25年11月23日)後、都市計画区域となった時点(基準時)で当該区域に存していた幅員4m以上の道
道路法、都市計画法、土地区画整理法等による新設又は変更の事業計画のある道路で2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの 法第42条第1項第4号 計画道路
道路法等によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの 法第42条第1項第5号 位置指定道路
基準時に存在していた幅員4m未満1.8m以上の道 (幅員4m未満のものの救済規定) 法第42条第2項 2項道路 建築基準法施行(昭和25年11月23日)後、都市計画区域となった時点(基準時)で当該区域に存していた幅員4m未満1.8m以上の道
土地の状況によりやむを得ないものとして特定行政庁が水平距離を指定したもの (2項の特例) 法第42条第3項 水平距離指定道路

道路の種類~「位置指定道路」

建築物は、建築基準法(以下「基準法」という)にのっとった道路に幅2m以上接している必要があります。

しかし、敷地の周囲に、このような接道できる道路が存在しない場合もあります。このような場合に、その敷地を宅地として利用するためには基準法にのっとった私道を設ける必要があります。

この際の基準法にのっとった私道とは、特定行政庁から道の位置の指定を受けたもののことを言い、これを「位置指定道路」と言います。

市街化区域内において、土地を宅地として分譲しようとする場合も、分譲される各敷地は基準法上の道路にそれぞれ2m以上接している必要があります。

このような場合は、特定行政庁から道路の位置の指定を受けることで接道を満たすことができます。

ただし、この際の土地の対象面積は1,000平方メートル未満で、1,000平方メートル以上の場合は都市計画法による開発行為の許可を受ける必要があります。

また、位置指定道路を設ける際は、セットバック、すみ切り、延長、幅員、舗装構造等について基準が定められていますので、道路を築造する前に確認しておく必要があります。

道路の種類~「ただし書き道路」

許可のあらまし

建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路に2メートル以上接していなければならない」としています。この規定を満たさない未接道宅地では、建築主事が周囲の状況などを勘案して個別に判断し、ただし書き規定を適用していました。平成10年6月の法改正により、平成11年5月1日からは、特定行政庁(神戸市長)の許可によることとなりました。

法第43条第1項(抜粋)

建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

法施行規則第10条の2 

法第43条第1項ただし書きの国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。

  • 一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
  • 二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員4メートル以上のものに限る。)に2メートル以上接すること。
  • 三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であって、道路に通ずるものに有効に接すること。

法第43条ただし書き適用については、許可申請が必要となりますので、下記の事項にご留意下さい。

  • 許可申請手続きは、確認申請の前に必要となります。許可手続きの処理期間を見込んでおいて下さい。許可に際しては、建築審査会の同意が必要となります。
  • 許可にあたっては、別途定める許可基準に適合する必要があります。また、敷地周囲の状況によっては、近隣の方々との協議が必要な場合もあります。
  • なお、許可申請には手数料(33,000円)が必要となります。ただし、平成13年度においてはり災証明書の添付で、手数料が免除されます。
  • 計画の際には、前面道路が法上の道路に該当するかどうかを、正確に調べておいて下さい。
    (注)「2項に準ずる道路」などは、法上の道路とはなりませんので許可が必要となります。

許可基準

法43条のただし書きの許可は、原則としてあらかじめ建築審査会の同意を得ている次の「許可基準(包括同意基準)」に適合しているものについて行います。

  1. 敷地が公園、広場等の空地に接している場合
  2. 敷地が幅員4メートル以上の道に接している場合
  3. 敷地と道路の間に水路又は道路予定地がある場合
  4. 敷地が幅員4メートル未満の通路に接している場合
  5. 敷地が道路に接する長さが2メートル未満の場合

申請手続きの進め方

申請許可の前に

建築基準法第43条の規定「敷地が建築基準法第42条の道路に2m以上接すること」を満たさない建築物であるかどうかを、住宅局建築安全課で確認してください。建築基準法上の道路種別が未判定の場合は、道路調査書を建築安全課へ提出し、その結果が道路でない場合に許可申請が必要になります。

許可の申請

許可申請書の正本及び副本に下記の図書をそれぞれ添えて申請してください。

許可の流れ
申請手数料について
神戸市収入証紙33, 000円分を許可申請書( 正) に貼付してください。
ただし、平成13年度においては、り災証明書の添付で手数料は免除されます。
許可申請図書の購入について
許可申請書 (正第一面・副第一面・第二面・第三面のセット)を次の場所で購入してください。副本の第二面、第三面はコピーを使用してください。
(財)兵庫県住宅建築総合センター
神戸市中央区雲井通5丁目3-1 サンパルビル6階
電話:078-252-0091

許可申請書に添付する図書

  1. 委任状(代理者が申請手続きを行う場合。建築主及び代理者が捺印したもの。副本は写しで可)
  2. 附近見取図(住宅地図又は1/2500地形図で、周辺のわかるもの)
  3. 配置図(縮尺、方位、敷地の境界線(赤)、敷地内における建築物の位置及び階数、申請部分と申請以外の部分の別、敷地の接する道又は空地(幅員が4m未満の場合においては、敷地から建築基準法上の道路までの部分)の位置、幅員及び構成、道路状に整備する部分を明示するための見切り、仕上げの方法等並びに隣接する建築物の位置、用途及び階数を記入したもの。)
  4. 各階平面図(縮尺、方位、間取り、各室の用途、開口部及び防火戸の位置、工場の場合は、作業内容並びに機械設備及び生産設備の名称、位置、出力等を記入したもの。)
  5. 面積表(敷地面積、建築面積、延べ面積、用途別面積、及び増築等の場合は既存部分、増築部分等の用途別面積も記入すること。)
  6. 2面以上の立面図(縮尺、開口部防火戸の位置及び壁面等の仕上げを記入したもの。)
  7. 2面以上の断面図(縮尺、床の高さ、各階の天井高さ、軒の高さ及び建築物の高さを記入し、道路及び隣地との高さ関係を記入したもの。)
  8. 周辺現況写真(敷地及び敷地周辺の状況が把握できるような位置から撮影し、撮影方向を示すこと。)
  9. 日影図(法第56条の2第1項による日影規制の対象建築物の場合。)
  10. 許可申請理由書(当該計画が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障なしとする理由等を簡潔に書き、建築主が捺印したもの。)
  11. 許可概要書(建築調整課で配付。正本のみに綴じ込まずに添付。)
  12. 近隣説明報告書(いわゆる私道に接する敷地の場合のみ)
  13. 同意書又は協定書の写し(関係関係者との間で同意書又は協定書が取り交わされている場合等。)
  14. 工場及び危険物調書(工場及び危険物の貯蔵がある場合のみ。)
  15. 許可通知書(建築物等の概要を記入したものを副本に添付)
  16. その他添付を必要と指示された資料

道路の種類~「2項道路」

建築基準法第42条第2項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道のこと。 「みなし道路」とも呼ばれる。

建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2メートル以上の長さで接していなければならないと定めている。

ここでいう「建築基準法上の道路」は原則として幅が4メートル以上あることが必要とされている(建築基準法第42条第1項)。

しかしながら、わが国の現況では、幅が4メートル未満の道が多数存在しているため、次のa~cの条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられている(建築基準法第42条第2項)。

  1. 幅が4メートル未満の道であること
  2. 建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
  3. 特定行政庁(知事や市長)の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと

これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいるのである。

こうした2項道路に面している土地については、道路中心線から2メートル以内には建築ができないという制限(セットバック)があるので特に注意したい。

道路の種類~「セットバック」

建築物の敷地は原則、幅員4m以上の建築基準法上の道路(以下「道路」と言う。)に接していなければなりません。

ただし、建築基準法の適用を受ける前から建築物の立ち並びがある幅員4m未満の道で、特定行政庁の指定したもの(42条2項道路という。)は、建物を建てるときに道路の中心線からその道路境界線を2m後退すること(申請敷地の前面道路を挟んだ反対側が川またはガケなどの場合は一方後退)で幅員が4mの道路があるとみなして、建築が可能となります。

この後退した敷地は道路と同じ扱いとなり、建物や門・さく・塀や擁壁などの工作物を造ることができません。

〔参考事例 1〕 現況道路幅が(2.8m)の場合。(通常)

〔参考事例 2〕 現況道路幅が(2.8m)の場合
(申請敷地の前面道路を挟んだ反対側が「川」または「ガケ」などの場合)

【参考】 e-不動産